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Marathon de Paris 2018: découvrez notre courbe des prix de l'immobilier à chaque étape du parcours

09/04/2018

IMMOBILIER - Ce dimanche 8 avril, le Schneider Electric Marathon de Paris mettra à l'épreuve des dizaines de milliers de coureurs. Si les plus vaillants boucleront la boucle en à peine plus de deux heures, les coureurs moins aguerris termineront en marchant, s'ils terminent.

Les plus lents pourront se consoler en admirant de nombreux monuments emblématiques de Paris, tant le parcours passe dans les plus beaux quartiers. Sans s'en rendre compte, ils graviront, et descendront, une échelle du marathon qui ne se compte pas en kilomètre, mais en euros: celle des prix de l'immobilier de la capitale. En exclusivité pour le HuffPost, le site MeilleursAgents a tracé le profil de la course en fonction du prix moyen au mètre carré, relevé tous les 500 mètres, jusqu'au 42e kilomètre.

Voici les principaux enseignements de l'étude de MeilleursAgents:

  • Il existe une différence de 11.827 euros au mètre carré entre les immeubles les plus chers et les moins chers situés à proximité du parcours. Une amplitude exceptionnelle. A Bordeaux, deuxième ville la plus chère de France, le prix moyen du mètre carré est de 4200 euros pour un appartement.
  • L'endroit le plus cher se situe un peu après la mi parcours, au 28e kilomètre. En foulant le bitume du près du pont de l'Alma, les participants admireront des immeubles qui se négocient en moyenne 19.000 euros le mètre carré.
  • L'endroit le moins cher du parcours se trouve rue de Charenton autour du 19e kilomètre. Si le coin vous plaît, sachez que les appartement s'y négocient un peu plus de 7000 euros du mètre carré.
  • Le XVe arrondissement fait désormais figure de bonne affaire dans la capitale. Entre le 31e et le 33e kilomètre, avenue de Versailles, puis boulevard Exelmans, près du charmant village d'Auteuil, les tarifs sont un peu en-dessous de 8000 euros du mètre carré.
  • En revanche, le IVe arrondissement et le quartier du Marais sont devenus extrêmement chers. Rue Saint Antoine, au 5e kilomètre, le mètre carré dépasse les 11.000 euros.

Source : Huffpost

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Immobilier : les indices des prix immobiliers d'avril 2018

09/04/2018

Besoin de repères sur l'évolution des prix de l'immobilier ? Vous retrouverez chaque semaine les IPI dans « Les Echos Patrimoine ».

MeilleursAgents et « Les Echos » ont lancé début avril les IPI, indices des prix immobiliers (voir « Les Echos » du 3 avril 2018). Vous retrouverez ces indices chaque mois, lors de leur réactualisation, dans « Les Echos » et chaque semaine, pour mémoire, dans « Les Echos Patrimoine » ainsi que sur lesechos.fr/patrimoine.

Ces cinq indices permettent de suivre au plus près l'évolution des prix de marché : IPI France, IPI Paris, IPI 10 plus grandes villes (hors Paris), IPI 50 plus grandes villes (hors Paris) et IPI rural. Ils sont présentés en base 100 au 1er janvier 2008.

Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, l'indice de Paris, le Top 10 et le Top 50 ciblent uniquement les appartements. L'indice France regroupe les appartements et les maisons et l'indice rural est calculé à 100 % sur les prix des maisons.

Dans l'indice grandes villes, les banlieues parisiennes sont exclues car trop influencées par l'évolution des prix de la capitale. Les IPI 10 grandes villes et 50 grandes villes sont conçus pour refléter l'évolution de l'immobilier en province. Vous pouvez retrouver la liste exhaustive des villes ainsi que tous les détails sur la méthodologie de calcul des indices sur lesechos.fr/patrimoine.

A noter : une valeur d'indice sur un mois n'est pas fixée définitivement. Le processus de remontée d'information peut engendrer des retards dans l'alimentation et donc des modifications rétroactives.

Evolutions éclectiques

Cette segmentation met en lumière les distorsions entre les différents  marchés immobiliers . Depuis 2008, les différences entre, d'une part, la  capitale et le reste du marché et, d'autre part, les grandes villes et les zones rurales n'ont fait que s'accroître... et les derniers chiffres corroborent encore cette tendance.

Depuis le 1er janvier, les prix parisiens accentuent leur avance et le mètre carré dans la capitale passe en moyenne au-dessus de la barre des 9.000 euros. L'indice des 10  progresse de presque 1 % alors que celui des 50 grandes villes et l'indice rural restent dans des zones de stagnation entre +0,2 % et -0,1 %.

Pour les investisseurs qui achètent dans une optique de défiscalisation (lire page 6) sur la foi de simulations très optimistes avec des revalorisations régulières de 2 % par an, quelle que soit la localisation du bien, ces indices font  figure d'alerte . Les futurs acquéreurs peuvent mesurer à quel point il est illusoire de parier sur une hausse linéaire des prix.

Et l'ambition des IPI est de devenir pour les particuliers comme pour les professionnels un véritable outil d'aide à la décision et à la bonne gestion d'un patrimoine immobilier

Source : Les Échos 

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À Paris, louer sur Airbnb est rentable à partir de 126 nuits par an

15/03/2018

C’est le seuil à partir duquel un propriétaire habitant dans la capitale gagne plus en louant sur des plateformes de type Airbnb qu’en location classique.

À Paris, une location sur Airbnb (saisonnière) est plus rentable qu’une location classique (à l’année) à partir de 126 nuits par an. C’est le résultat d’une étude d’impact menée en octobre dernier par le cabinet Asterès qui s’est appuyé sur les données transmises par la plateforme. Si Airbnb a accepté de communiquer cette statistique, elle n’a, en revanche, pas souhaité rendre publique l’étude dans son intégralité. Il n’empêche: ce chiffre jusque-là gardé secret par la société, se suffit à lui-même pour comprendre pourquoi certains propriétaires dépassent la durée légale de 120 jours par an.

Fin octobre, Asterès a également réalisé une étude d’impact pour Bordeaux, ville où les prix immobiliers se sont le plus envolés, avec Paris, l’année dernière (+12% selon les notaires). Pour le propriétaire d’un meublé vivant dans la préfecture de la Gironde, la location saisonnière sur Airbnb est plus rentable qu’une location longue durée à partir de la 134e nuit louée. Un chiffre là encore supérieur à la limite de 120 jours par an. À titre d’exemple, à partir de la 200e nuit, là où une location via Airbnb à Bordeaux génère un bénéfice de près de 3500 euros par an, le profit réalisé avec une location classique se limite à un peu plus de 1000 euros.

Si la durée légale est souvent dépassée par les propriétaires, c’est aussi parce que la location saisonnière est plus rémunératrice que la location à l’année. «Dans l’hypothèse d’un propriétaire possédant un studio dans le XVe, secteur Eiffel, il peut le louer en longue durée entre 850 et 900 euros par mois. Dans le cas d’une location de courte durée et en respectant la loi (120 jours par an), le bien peut se louer 90 euros par nuit, soit 900 euros par mois», explique Fabrice Abraham, directeur général du réseau immobilier Guy Hoquet. Soit un écart d’au minimum 50 euros par mois. «Au minimum», car si le propriétaire ne respecte pas la loi, la différence de revenus entre les deux types de location peut encore grimper.

Mais face à la réglementation qui devient plus stricte (obligation de s’enregistrer, durée de location limitée à 120 jours par an) et les amendes élevées (jusqu’à 10.000 euros en cas d’annonces illégales), les propriétaires vont-ils continuer à prendre le risque d’enfreindre la loi? Pas si sûr. De plus en plus de particuliers qui louaient sur Airbnb songeraient à revenir vers de la location meublée traditionnelle. Lodgis, spécialiste de ce type de location, reçoit entre 230 et 250 nouvelles demandes par mois venant de propriétaires qui louaient jusqu’à présent en meublé touristique. En général, elles débouchent sur 60 à 70 nouveaux mandats par mois.


Méthodologie de l’étude:

Pour Paris comme pour Bordeaux, la rentabilité est calculée, sur une année, par la différence entre les revenus et l’ensemble des charges qui pèsent sur le propriétaire, fixes* et variables**. Le revenu annuel médian s’élève à 1700 euros à Bordeaux, selon la base de données d’Airbnb,contre 2300 euros à Paris. Il peut grimper jusqu’à 7500 euros du côté de Saint-Tropez.

* pour une location saisonnière: les taxes foncière et d’habitation, charges de copropriété, entretien, abonnement internet. Pour une location à l’année: la taxe foncière, les charges de copropriété et les charges d’entretien.

** pour une location saisonnière: l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, l’entretien lié à la détérioration du bien à la suite d’un changement de locataire et les frais liés à la gestion des locations. Pour une location à l’année: l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et les frais de gestion et d’assurance.

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5 raisons de faire confiance à une agence immobilière pour vendre votre logement

28/02/2018

Vous souhaitez vendre votre bien et vous vous demandez ce que peut vous apporter un professionnel ? Signer un mandat exclusif avec une agence immobilière vous procure de nombreux avantages. Grâce aux connaissances du marché local et de la réglementation de l’agent immobilier, vous pouvez plus sereinement vendre votre bien et surtout le céder au bon prix et plus rapidement que si vous vous occupiez seul de la vente !

1) Pour avoir une évaluation juste du prix de vente

Quand on vend sa maison ou l’appartement dans lequel on a vécu de nombreuses années, il est difficile de lui donner une valeur objective. Vous aurez sans doute du mal à ne pas penser à votre prix d’achat (donc à la plus-value), aux travaux que vous avez effectués, aux bons moments que vous y avez vécu…

Un agent immobilier pourra mieux évaluer la valeur réelle de votre bien en fonction de ses caractéristiques, son état et de sa localisation. L’agent immobilier a accès aux derniers prix réels de vente, pas seulement les prix affichés dans les annonces. Avec ces informations, il est en mesure de fournir une estimation au plus juste.

Bien entendu, plus le prix de votre logement est élevé, plus la commission de l’agent sera élevée. Mais son but n’est pas de surévaluer votre bien, car cela risquerait de freiner la vente et ne lui apporterait aucun avantage.

2) Pour bénéficier de services de professionnels

Pour confier la vente de votre bien à un seul agent immobilier, vous devez signer un mandat exclusif. Vous pouvez faire appel à plusieurs agents via un mandat simple, mais multiplier le nombre d’intervenants n’augmente pas pour autant l’efficacité de la vente.

Un agent immobilier maitrise toutes les étapes d’une transaction immobilière et peut vous conseiller à tout moment. Il prend en charge la préparation de l’annonce immobilière et la publicité pour votre logement.

Home staging, photos professionnelles, visites 360°, conseils pour les travaux… de très nombreuses agences immobilières proposent désormais ces services pour, au final, un coût minime par rapport au prix de la vente.

3) Pour diffuser plus largement votre annonce de vente

De très nombreux acheteurs consultent les annonces immobilières sur internet. Seul, vous pourriez mettre l’annonce de votre logement à vendre sur quelques sites internet, mais c’est une opération fastidieuse et souvent onéreuse. Grâce à une agence immobilière, votre annonce sera diffusée sur ces sites, mais également sur de nombreux autres réservés aux professionnel, le site et la vitrine de l’agenceet éventuellement sur des prospectus distribués dans votre quartier ou des magazines édités par l’agence.

Sans compter que l’agence peut fonctionner avec un système de fichier partagé au sein de son réseau ou via le FICHIER AMEPI. Pour vous, rien ne change : vous restez en contact avec un seul interlocuteur mais votre annonce est diffusée par plusieurs agences, donc potentiellement vue par plus d’acheteurs potentiels.

Sur Bienici.com, nous ne publions que les annonces éditées par des professionnels. Si vous souhaitez bénéficier de tous nos services innovants qui mettront en valeur votre bien et vous apporteront des acheteurs sérieux, vous devez contacter un agent immobilier.

4) Pour gérer les contacts et les futurs acheteurs

Vendre son logement demande beaucoup de disponibilité. Si vous ne souhaitez pas gérer les appels et les visites des futurs acheteurs, mieux vaut passer par une agence immobilière.

En choisissant un professionnel, vous vous épargnez également les phases de négociation, souvent complexes. L’agent immobilier jouera les intermédiaires et ne vous communiquera que les offres qui vous contenteront.

5) Pour une transaction sécurisée

Pour vendre son logement, il faut fournir de nombreux documents et notamment des diagnostics obligatoires. Adapter le prix ou les conditions de vente, vérifier les mentions obligatoires, respecter les délais de rétractation, retenir la meilleure offre… sont des points complexes. Etre épaulé par un agent immobilier durant tout le processus de vente est très rassurant et une garantie de respecter la loi sur les transactions immobilières et de ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite.


Quelle que soit la raison de la vente de votre logement, c’est un moment généralement chargé d’émotions et qui demande beaucoup de disponibilité et d’organisation. Confier la vente de son logement à une agence immobilière vous permettra de vivre plus sereinement cette étape importante dans une vie.

Source: Bienici

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Prix des logements, évolution des taux… Ce qui vous attend en 2018

22/01/2018

En 2017, le marché immobilier a atteint des sommets. Fin septembre, plus de 952.000 transactions avaient déjà été enregistrées en France selon l’indice Notaires-Insee. C’est 15 % de plus qu’un an plus tôt à la même période. Les prix sont également en progression sur un an : +3,2 % sur les logements anciens, toujours d’après les notaires. Si les pourcentages varient selon les baromètres et les études du marché immobilier, tous sont orientés à la hausse.

Dans ce contexte, quelles seront les tendances de 2018 ? Evolution des prix, changements dans les aides aux acquéreurs : 20 Minutes a contacté plusieurs experts du secteur et vous livre leurs conclusions pour cette nouvelle année.

1. La hausse des prix va-t-elle se poursuivre ?

« Les premières indications montrent que le marché s’est un peu calmé au second semestre 2017, explique Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences Orpi. On s’attend forcément à rencontrer une limite après le dynamisme de ces dernières années ».

Les fortes hausses de prix à Paris (+8 à +10 %, avec un mètre carré se négociant autour de 9.000 euros) ou Bordeaux, avec l’arrivée du TGV pourraient avoir pour effet de ralentir le nombre de ventes dans les métropoles. « Mécaniquement, il arrive un moment où les ménages ne sont plus en capacité d’acheter » poursuit Christine Fumagalli.

Des tendances futures à prendre avec précaution. « Il est très difficile de faire des prévisions globales sur l’évolution des prix immobiliers, rappelle Pierre Madec, économiste à l’OFCE. Schématiquement, les très grandes villes ne fonctionnent pas du tout de la même manière que les territoires ruraux. »

Néanmoins, le spécialiste émet l’hypothèse que la hausse de prix ne va pas s’arrêter : « Au vu du nombre record de transactions enregistrées en 2017, le stock de logements à vendre va plutôt avoir tendance à se réduire, ce qui contribuerait à tirer les prix vers le haut ».

2. Les taux pour emprunter vont-ils rester bas ?

Dans sa dernière étude, l’observatoire Crédit logement-CSA notait une stabilité des taux de prêts immobiliers, autour de 1,54 % pour un emprunt sur 20 ans. « En décembre, et sur les premiers jours de janvier, les taux ont même baissé pour s’établir à 1,49 % » précise Michel Mouillart, professeur à Paris-X Nanterre et créateur de l’Observatoire. Selon lui, « si les établissements de crédits font des efforts sur les taux, c’est parce que la demande se replie. Il ne faut pas s’attendre à des hausses cette année ».

3. Les changements dans la loi auront-ils un effet sur le marché ?

Pendant sa campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait affiché sa volonté de s’attaquer à la « rente immobilière ». C’est pour honorer cette promesse que l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé le 1er janvier 2018 par un impôt sur la fortune immobilière (IFI). « Cette volonté de plus taxer les revenus fonciers que les capitaux mobiliers (actions en Bourse par exemple) peut modifier le choix d’épargne des ménages, avance Pierre Madec. Ceux qui ont des revenus fonciers pourraient décider de vendre des logements, ce qui augmenterait l’offre. Mais à l’inverse, les investisseurs pourraient hésiter à acheter, à cause de l’IFI. Anticiper les résultats de cette loi reste donc compliqué ».

Michel Mouillart nuance : « 70 % de ceux qui achètent un bien pour se loger via un crédit, achètent pour la première fois. Ces ménages, qui représentent une grosse partie du marché immobilier ne sont pas concernés par l’IFI. En revanche, d’autres changements en 2018 les concernent beaucoup plus et risquent de les pénaliser. Il s’agit de la suppression des aides à l’accession à la propriété (APL accession), et du recentrage du dispositif « Pinel » et du prêt à taux zéro (PTZ) sur des zones plus tendues. »

Les professionnels du secteur attendent aussi de connaître le contenu précis de la future « loi Logement » d’Emmanuel Macron, qui devrait être présentée en février en conseil des ministres. « Nous espérons un vrai travail sur la solvabilité des ménages, explique Christine Fumagalli. Aujourd’hui vous avez les profils d’acheteurs "sécurisés", ceux qui ont un CDI et qui gagnent bien leur vie, et les autres, ceux qui ont des contrats précaires (CDD, intérim). Or, de plus en plus de personnes sont dans cette situation. Il faut que les banques, les professionnels et le gouvernement se mettent autour de la table pour réfléchir aux dispositifs d’aides. Faute de quoi, on a le risque d’avoir un marché atone ».

 

Source : 20 minutes

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Ce qui va changer avec la fin de l'encadrement des loyers

15/12/2017

La justice a annulé le dispositif d'encadrement des loyers à Paris et à Lille. Attention, les propriétaires-bailleurs ne peuvent toutefois pas augmenter les loyers à leur guise. Ce qu'il faut savoir.
 

Fixer un loyer tout en respectant la loi est devenu un sujet épineux pour les propriétaires-bailleurs. En particulier quand le bien loué se situe en zone tendue. C'est l'effet de la loi Alur du 24 mars 2014 et, dans son sillage, de réglementations qui ont renforcé l'encadrement des loyers du secteur privé . Et donc sensiblement réduit les marges de manoeuvre entre bailleurs et locataires.

Mais à Paris et à Lille, la donne a changé. La justice a  annulé le 28 novembre l'encadrement des loyers dans la capitale un mois et demi  après une décision comparable à Lille .

 Pourquoi les décrets ont-ils été annulés ?

Imposé, jusque-là, depuis le 1er août 2015 à Paris et depuis le 1er février 2017 à Lille, ce dispositif oblige les bailleurs à respecter une fourchette de prix au mètre carré rendue obligatoire à la signature d'un nouveau bail ou à son renouvellement. Ils ne peuvent donc fixer un loyer supérieur de 20 % à un loyer dit « de référence », ni le minorer de plus de 30 %. Le loyer de référence est déterminé annuellement par un arrêté du préfet, suivant, pour Paris, les relevés de  l'Observatoire de l'agglomération parisienne (Olap) et, pour Lille, ceux de  l'Observatoire local des loyers de l'agglomération lilloise . Il varie selon le secteur géographique, le type de logement et d'immeuble.

Paris et Lille sont aussi les deux seules villes à expérimenter le dispositif. Pourtant, la loi Alur prévoyait que l'encadrement s'applique en zone tendue, dans 1.151 communes de 28 agglomérations françaises, et, en région parisienne, aux 412 villes où la demande de logements était la plus soutenue.

En annulant les trois arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017, le tribunal administratif de Paris a mis fin à l'application de l'encadrement au motif qu'il aurait dû concerner toute l'agglomération parisienne et non la seule capitale.

A Lille, le juge a retoqué le dispositif pour une raison similaire : une application à la seule commune de Lille et non à la zone d'urbanisation lilloise. Ce n'est donc pas le mécanisme de l'encadrement sur le fond qui a été ici remis en cause. Le tribunal s'est appuyé sur une faille juridique formelle, à savoir le périmètre géographique du dispositif.

Quelles sont les conséquences pour les bailleurs ?

La mesure est d'application immédiate, depuis le 17 octobre à Lille et depuis le 28 novembre à Paris. Donc les loyers des nouveaux baux signés ou des baux anciens, lors d'un renouvellement, peuvent être fixés sans avoir à s'y conformer. Quant aux loyers prévus dans les baux en cours, précise la Fnaim, ils continuent de s'appliquer et l'annulation est sans effet rétroactif. « Les propriétaires ne peuvent pas « rattraper » les loyers qu'ils auraient pu percevoir sans appliquer les loyers de référence. »

Attention ! Le gouvernement a annoncé qu'il ferait appel de ces jugements. Ce qui vient d'être fait pour Lille. Il devait agir dans les deux mois. La date butoir était donc le 17 décembre pour Lille. Pour Paris, il a jusqu'au 28 janvier. 

En pratique, les pouvoirs publics demandent un sursis à exécution. Il leur permet de suspendre provisoirement l'application de la décision de justice, en faisant « revivre » l'encadrement, ce que ne permet pas l'appel. Et ainsi de prendre le temps de poursuivre les expérimentations dans ces deux villes pilotes afin « d' évaluer la pertinence du dispositif », a estimé Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires.

Ce qui permettrait aussi d'étendre l'encadrement à l'agglomération. Mais, pour la zone urbaine parisienne, sur laquelle travaille l'Olap, la base de données des loyers de référence ne serait pas prête avant fin 2018.

Côté bailleurs, faut-il attendre avant de rehausser, dans ce cadre, le loyer ? La question se pose, car, comme l'explique Maître Patrice Spinosi, avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, « si les jugements étaient infirmés, l'encadrement des loyers s'appliquerait de façon rétroactive. » Le plus judicieux, estime-t-il, est « de ne pas attendre, mais de bloquer sur un compte la part des loyers concernée au cas où la législation évoluerait. Car la procédure, entre l'appel et un recours devant la Cour de cassation, peut prendre de trois à quatre ans. »

Par ailleurs, souligne Thierry Delesalle, notaire à Paris, « l'impact de la fin de ce dispositif ne sera pas immédiat. Déjà, on ne congédie pas brutalement un locataire. De plus, la décision d'augmenter ou non le loyer dépend de ce que recherche le bailleur : veut-il minimiser la vacance locative - en conservant donc un loyer raisonnable - ou augmenter son rendement locatif ? »

La fin du dispositif va-t-elle conduire à une flambée des loyers ?

Non, en dépit de cette mesure, les bailleurs ne peuvent fixer les loyers comme ils l'entendent. Un autre mécanisme d'encadrement, antérieur à la loi Alur, s'applique à la location en zones tendues, donc aux loyers parisiens comme lillois. C'est le décret annuel, dit « de blocage des loyers ».

Ainsi, le loyer d'une nouvelle location n'est libre que si le bien n'a jamais été loué, n'a pas été habité depuis plus de 18 mois ou a fait l'objet de travaux importants.

A la relocation ou au renouvellement du bail, le loyer est plafonné à la hausse, dans la limite de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL)*. Ce qui revient à faire évoluer chaque année les loyers en fonction de l'inflation.

L'augmentation n'est possible que si le bailleur n'a pas déjà révisé le loyer au cours de l'année qui précède le nouveau contrat. Ce plafonnement souffre de peu d'exceptions comme un loyer nettement sous-évalué ou des travaux d'amélioration du bien. Mais  les conditions sont draconiennes .

* Au 3e trimestre 2017, l'IRL est en hausse de 0,90 % pour s'établir à 126,46.

Un effet modérateur sur les petites surfaces

Ironie du sort, alors que l'encadrement des loyers vient d'être annulé à Paris, l'Observatoire de l'agglomération parisienne (Olap) publie un deuxième bilan du dispositif, qui conclut... à son effet modérateur sur les petites surfaces ! L'enquête porte sur les loyers de 2016, soit une année complète d'application de la mesure, contre seulement six mois dans le premier bilan.
Comme l'année précédente, l'étude relève que trois nouvelles locations sur 4 sont « dans les clous », à l'exception notable des petites surfaces, studios ou chambres de service de moins de 20 m2. Sauf que cela s'améliore. L'an dernier, elles étaient 75 % à dépasser le plafond légal. Elles ne sont plus que 60 % en 2016.
« Globalement, les effets de l'encadrement sont toujours limités, mais ce qui se passe sur les petites surfaces correspond à l'idée de la loi, a commenté Geneviève Prandi, directrice de l'Olap, c'est-à-dire écrêter les excès. » Et, reconnaît-elle, « i l faudrait au moins deux, voire trois années entières de recul pour juger véritablement de l'impact du dispositif. »

À noter

Pour connaître le loyer de référence, quartier par quartier, et le loyer maximum à ne pas dépasser à Paris comme à Lille, les bailleurs comme les locataires peuvent s'informer sur le site Internet  Encadrementdesloyers.gouv.fr .

Source Les Echos

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Le nouveau baromètre mensuel des prix de l'immobilier

12/12/2017
MeilleursAgents publie la 97ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France.

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97ème Baromètre MeilleursAgents – Points clés :

  • Après la pause de septembre, Paris continue de voir ses prix baisser
    (-0,3%) en novembre.
  • En Petite Couronne, les prix restent orientés faiblement à la hausse
    (+0,2% en moyenne).
  • En province, la plupart des grandes villes restent en hausse.
  • En particulier Lyon (+1,5% en un mois et +7,1% sur 12 mois).
  • La saisonnalité n’explique qu’en partie ces évolutions avant tout dues à des acheteurs moins pressés car confiants dans des taux durablement bas.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents.com

Depuis la rentrée de septembre, les prix marquent le pas à Paris : -0,3% en novembre, -0,4% depuis le 1eroctobre. Les petites surfaces (studio et deux pièces) sont particulièrement touchées (-0,7% en deux mois) alors que les prix des grandes surfaces restent stables depuis début octobre.

Saisonnalité, attentisme des investisseurs, incertitudes fiscales… les raisons ne manquent pas pour expliquer ce phénomène qui repose avant tout sur la psychologie des acheteurs. Ceux-ci, confiants dans la stabilité de taux remarquablement bas, prennent leur temps, ce qui génère une certaine accalmie sur les prix. L’essentiel des ménages qui devaient acheter en 2017 l’ont fait. Les autres attendront 2018 ! D’ici là, le marché reste dynamique : mises en vente, visites, offres et ventes sont nombreuses et les stocks restent tendus.

Pendant ce temps, la banlieue demeure une solution de repli face aux prix parisiens. La hausse y reste mesurée : +0,5% dans les Hauts-de-Seine, +0,1% en Seine-Saint-Denis, stabilité dans le Val-de-Marne. En grande Couronne, les prix évoluent peu +0,1% en novembre et +0,9% sur un an.

 

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Arrêt de l’encadrement des loyers à Paris

Après Lille, le tribunal administratif vient d’annuler l’encadrement des loyers dans la capitale. Cette décision de justice est motivée par une question pratique : comment encadrer les loyers d’une commune sans se préoccuper des villes limitrophes ?

Après 2 ans d’encadrement des loyers à Paris, nous constatons encore que près d’un tiers des nouvelles annonces de biens à louer affichent toujours des prix supérieurs à ceux autorisés. Certes, la mesure prévoyait une dérogation pour les logements présentant des caractéristiques exceptionnelles, mais à l’évidence, 30% des appartements parisiens ne peuvent pas tous être dans ce cas pour justifier ces écarts !

Déjà à l’époque de leur mise en place, nous avions largement critiqué ces dispositifs pour leur manque de réalisme et l’absence d’outil de mesure de leur efficacité. Alors que le Gouvernement annonce vouloir faire appel de ces décisions, il faudrait mettre en place un observatoire pour mesurer l’impact du dispositif par rapport à un objectif clairement défini.

Devraient être mesurés par cet observatoire :  

  • L’application réelle sur les nouveaux baux
  • L’impact concret (diminution) sur les loyers proposés dans les annonces et effectivement payés.

MeilleursAgents.com et son équipe scientifique se tiennent à la disposition des pouvoirs publics pour créer et gérer un tel observatoire en toute indépendance.

Les petites surfaces parisiennes (studios et deux pièces) ont vu leurs prix baisser en novembre alors que les grands appartements restaient stables. Sur un an, les petites surfaces n’ont augmenté que de +5,4% alors que les grandes progressaient de +7,5% et qu’en moyenne les prix parisiens augmentaient de +6,6%.

Il sera particulièrement intéressant de suivre l’évolution des prix à la vente et des loyers dans les prochains mois. A court terme, nous n’anticipons pas de hausse de la demande et des prix des petites surfaces à Paris et à Lille. Nous ne pensons pas que des investisseurs jusque-là hésitants vont revenir sur le marché tant que la situation n’est pas définitivement éclaircie.

Source Meilleurs Agents

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Contactez-nous si vous pensez à acheter pour la première fois!

29/11/2017

Bonne nouvelle : les primo-accédants restent présents sur le marché de l’immobilier. A l’échelle nationale, ils représentent 32% des clients des agences qui ont répondu à notre Observatoire des Agents immobiliers du troisième trimestre 2017. 

 

Par définition, un primo-accédant est une personne ou un ménage qui achète pour la première fois sa résidence principale, ou qui n’a pas été propriétaire depuis plus de 2 ans. A l’échelle nationale, ils représentent 32% des acquéreurs selon notre Observatoire des Agents immobiliers du troisième trimestre 2017. Les secondo-accédants représentent quant à eux près de 40% des transactions immobilières. Arrivent ensuite les investisseurs locatifs avec 16% et enfin les résidences secondaires 13%.

PrimoAcced_camembert

Alors que les prix ont fortement augmenté au cours des dix dernières années dans la plupart des grandes villes, on peut s’étonner de cette résistance des primo-accédants. Mais en réalité, quand on y regarde de plus près, on constate que malgré cette augmentation des prix, le pouvoir d’achat immobilier, lui, est au plus haut depuis ces dix dernières années. Concrètement, un Français peut s’offrir en moyenne 70m2 aujourd’hui, contre 46m2 en 2008.

Cette embellie s’explique par la baisse des taux d’emprunts, doublée d’une politique d’aides pour les primo-accédants. « Aujourd’hui le prêt à taux zéro favorise largement l’accès à la propriété pour cette population », rappelle Julien Raffin, directeur de l’agence immobilière C2i Bouillargues (30).

A l’échelle des villes, on observe bien l’impact du pouvoir d’achat sur la part de primo-accédant. A Paris par exemple, quand le pouvoir d’achat immobilier s’élève à 23m2, la part des primo-accédants descend à 28%. A l’inverse, Marseille qui affiche un pouvoir d’achat immobilier moyen de 58m2, présente une part de primo-accédants plus importante, de l’ordre de 36%.  

Tableau : répartition des types d’acheteurs par région

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Source: Meilleurs Agents

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Quel prêt immobilier choisir?

23/11/2017

Ces deux types de prêts répondent à des logiques différentes et ont chacun leurs avantages et inconvénients. Comparatif…

Amortissable ou in fine… Telles sont les deux grandes catégories de prêts en matière d’immobilier. Et elles répondent à des logiques bien différentes.

Prêt amortissable

Le prêt amortissable est le prêt le plus courant. Il est dit amortissable car chaque mois l’emprunteur rembourse une partie du capital. La mensualité constante comprend donc une partie d’intérêts et une partie de capital. Au départ, les intérêts sont prépondérants puis au fil du temps ils deviennent moins importants que le capital remboursé.

Prêt in fine

Avec un prêt in fine, le principe est différent puisque le capital n’est remboursé qu’à la fin. Ainsi tout au long de la durée du prêt, l’emprunteur ne paie que des intérêts (calculés sur la totalité du capital emprunté).

Coût de l’emprunt

Pour comparer les deux formules, prenons le cas d’un emprunt de 100.000 euros sur 10 ans au taux nominal de 2% avec 2.000 de frais de dossier. Pour disposer de 100.000 euros, le client doit donc réellement emprunter 102.000 euros.

Avec un prêt amortissable, il remboursera 938,54 euros chaque mois. Au total, le financement coûtera 12.625 euros.

Avec un prêt in fine, la mensualité sera de 170 euros pendant 119 mois et la dernière échéance de 102.170 euros. Le prêt coûtera ici 22.400 euros.

En termes de coût, le prêt in fine apparaît donc beaucoup plus lourd. Ceci est parfaitement logique puisque dans ce cas les intérêts sont calculés sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt. A l’inverse avec un prêt amortissable, le capital dû diminue progressivement réduisant la charge d’intérêts.

TEG

Qu’en est-il du côté du TEG ? Avec notre exemple de prêt amortissable, le TEG ressort à 2,4% (du fait des frais de dossier). Le prêt in fine apparaît quant à lui moins onéreux avec un TEG de seulement 2,2%.

La conclusion peut sembler contradictoire. Comment un prêt plus coûteux en intérêts peut-il afficher un TEG inférieur ? En réalité, il n’y a aucune contradiction. Le TEG tient compte du rythme de remboursement, c’est-à-dire de la valeur temps (et peut-être comparé au TRI d’un projet d’investissement). Or, bien que plus chargé en intérêt, le prêt in fine a l’avantage de décaler l’essentiel du remboursement à la dernière mensualité.

Le principe est simple à comprendre : en termes de trésorerie, mieux vaut rembourser un capital en une fois au bout de 10 ans que de manière régulière. Le prêt amortissable est évidemment la solution la plus simple à mettre en place pour un emprunteur disposant de revenus réguliers et suffisants pour couvrir les mensualités. Il est ainsi parfaitement adapté à l’achat de la résidence principale.

Que choisir ?

Le prêt in fine requiert quant à lui de solides garanties (car le prêteur prend un risque sur le capital tout au long du prêt). En dépit de son coût apparent, il peut par exemple être mis à profit dans un projet d’investissement. L’investisseur n’aura alors que les intérêts à payer (généralement inférieurs aux revenus encaissés) et ne remboursera le capital qu’à la sortie (soit via la revente de l’actif, soit via d’autres ressources). Il limitera ainsi ses sorties de trésoreries et permettra à son investissement de générer un meilleur rendement.

Source: Boursier.com

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L'astuce pour éviter que l'acheteur négocie le prix

13/11/2017

7,2% c’est le taux de négociation moyen selon notre Observatoire des agents immobiliers du troisième trimestre.  Si vous êtes vendeurs, ne pensez pas pour autant qu’il faut sur-évaluer votre bien d’autant. Suivez plutôt nos conseils pour que votre bien ne fasse pas l’objet de négociations. Ou en tout cas le moins possible. 

Connaître à l’avance de quel montant on va pouvoir négocier le prix d’un bien, c’est une information dont rêveraient beaucoup d’acquéreurs. Notre dernier Observatoire des agents immobiliers nous donne quelques indications là-dessus. Mais ne rêvez pas: la marge de négociation reste limitée sur l’ensemble du territoire puisqu’une majorité de professionnels ayant répondu à notre enquête déclarent que le taux de négociation reste inférieur à 5%.

On note toutefois des divergences régionales. Certaines régions affichent un pourcentage important de taux de négociation. En Franche-Comté par exemple, 45% des biens se vendent après une négociation de 10 à 20%, alors qu’en Ile-de France, 66% font l’objet d’une négociation inférieure à 5%. 

Alors pourquoi certains biens se négocient plus que d’autres et comment éviter que cela n’arrive ? La seule recette miracle pour éviter les négociations est de vendre au bon prix. Comment? En commençant par estimer votre bien sur internet. Puis en affinant ce résultat grâce à une estimation physique réalisée par une agence immobilière la plus à même de vous aider dans votre projet.  

Malgré tout cela, vous serez souvent tentés de mettre votre bien en vente à un prix légèrement supérieur, pariant sur un coup de coeur ou un acquéreur mal informé. Abstenez-vous. Car plus votre logement tardera à se vendre, plus la décote finale risque d’être importante.

A l’inverse, grâce à un prix exact appliqué dès le départ, vos délais de vente seront réduits et le taux de négociation de même. “Avec le bon process commercial et une juste estimation du bien, on vend en moins d’1 mois, analyse Julien Raffin, directeur de l’agence immobilière C2i Bouillargues (30). En revanche, quand le bien est surestimé de 5, 10 ou 15% du prix réel, il mettra des mois ou des années à se vendre à un prix souvent moins élevé que s’il avait été bien estimé à la base”.

Tableau : répartition des taux de négociation moyen observés par région  

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Source: Meilleurs Agents

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Nouvelle baisse des taux immobiliers en Novembre

08/11/2017

En novembre 2017, les taux des crédits immobiliers sont en légère baisse sur toutes les durées d’emprunt. Les conditions restent donc idéales pour les emprunteurs : les meilleurs profils peuvent obtenir des taux de 1,35 % sur 20 ans. 

Des taux immobiliers inférieurs à 2 % sur toutes les durées

Selon les chiffres de La Centrale de Financement, courtier en crédit immobilier, au mois de novembre, les taux généralement constatés baissent légèrement sur l’ensemble des durées d'emprunt. Les conditions de crédit demeurent donc extrêmement favorables, avec des taux sous la barre des 2 %. Sur 7 ans (1,02 %), 12 ans (1,29 %) et 15 ans (1,40 %), la baisse des taux est de 0,03 %, tandis que sur 10, 20 et 25 ans, elle est de 0,02 %, avec des taux atteignant respectivement 1,14 %, 1,62 % et 1,86 %. Ainsi, pour un montant emprunté de 200 000 € sur 25 ans à 1,86 %, la mensualité s'élève à 834,2 € pour un coût total de crédit de 50 260 €. En revanche, pour Sylvain Lefèvre, Président du courtier en crédit, « l'augmentation des prix de l'immobilier dans les zones tendues pèse sur les ménages et exclut notamment les primo-accédants les plus modestes ».

Taux Crédit Moyen Novembre 2017

85 % des Français empruntent pour acheter leur résidence principale

Les meilleurs taux immobiliers pouvant être obtenus sont restés stables sur 7, 10 et 15 ans, tandis qu’ils ont légèrement augmenté de 0,01 % sur 12 ans et de 0,04 % sur 20 et 25 ans. Les meilleurs profils peuvent donc obtenir des taux de 0,45 % sur 7 ans, 0,76 % sur 10 ans, 1 % sur 12 ans, 1,15 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans. Par ailleurs, nous constatons, qu’en novembre, les emprunts immobiliers sont principalement destinés à l’achat d’une résidence principale (85 %). Lesinvestissements locatifs, eux, concernent 14 % des emprunts tandis que les achats de résidences secondaires représentent seulement 1 % des dossiers. Nous remarquons également que les primo-accédants empruntent, en moyenne, moins que les autres emprunteurs (137 897 € contre 152 631 €) mais sur des durées plus longues (21 ans et 8 mois contre 20 ans).

Evolution Taux Crédit Immobilier Novembre 2017

Source Se Loger

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Le marché s'offre une respiration en octobre!

02/11/2017

Après s'être emballé, le marché immobilier s'offre une respiration en octobre.

 

La frénésie du premier semestre a laissé la place à une période plus apaisée. Selon le baromètre de l'immobilier de MeilleursAgents.com, le mois d'octobre  confirme la tendance de la rentrée. Les acheteurs ont décidé de prendre leur temps.

Après avoir redouté une hausse des taux, les ménages sont aujourd'hui convaincus qu'ils  resteront durablement bas.

Dans ces conditions, il est moins utile de se précipiter et les ménages à la recherche d'un logement préfèrent prendre le temps de trouver leur coup de coeur.

Selon MeilleursAgents, les investisseurs marquent aussi une pause, mais pour d'autres raisons. Les incertitudes pesant sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l'encadrement des loyers à Paris et Lille et les dispositifs d'incitations fiscaux les encouragent à reporter leurs achats voire à s'intéresser à d'autres classes d'actifs.

Paris et sa couronne en légère baisse

La dynamique des prix s'en ressent.  A Paris , les prix moyens baissent de -0,1 % en octobre (-0,2 % sur les petites surfaces - studio et deux-pièces) observe MeileursAgents. En revanche, les appartements de trois pièces et plus restent stables.

Le même phénomène est observé partout en Ile-de-France. En Petite Couronne -0,3 % en moyenne : -0,3 % dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis et -0,1 % dans le Val de Marne.

En Grande Couronne -0,1 % en moyenne : -0,1 % dans les Yvelines, en Essonne et -0,3 % dans le Val d'Oise. Seule la Seine-et-Marne voit ses prix inchangés en octobre.

L'encadrement des loyers peu respecté

« Si certains appellent de leurs voeux l'annulation du même dispositif à Paris, nous pensons que le Gouvernement fera appel de la décision lilloise et maintiendra l'encadrement à Paris », déclare Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com.

« Ces péripéties administratives devraient être l'occasion de mesurer enfin et de façon objective l'efficacité réelle du dispositif sur les prix des loyers, estime-t-il. A Paris, après 2 ans d'encadrement des loyers, nous constatons encore aujourd'hui que près d'un tiers des nouvelles annonces de biens à louer affichent toujours des prix supérieurs à ceux autorisés. A l'évidence, 30 % des appartements parisiens ne peuvent pas tous présenter des caractéristiques exceptionnelles pour justifier ces écarts. L'encadrement n'est donc pas totalement respecté dans la capitale et rien ne permet aujourd'hui de mesurer son efficacité et son impact sur les loyers », affirme le président de MeilleursAgents.com.

Source: Les Echos 

 

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Pourquoi choisir le mandat exclusif?

30/10/2017

Le mandat exclusif s’impose peu à peu. Particulièrement à Paris où une majorité d’agences affiche un taux de 50% d’exclusivités selon l’Observatoire des Agents Immobiliers de MeilleursAgents de Septembre.  De même en Alsace, où ce taux grimpe à 59%. Mais dans d’autres régions, les vendeurs ont encore du mal à s’engager avec une seule agence: à peine 18% des mandats en Bretagne et 26% dans le Nord-Pas-de-Calais font l’objet d’une exclusivité. Mais au fait, c’est quoi un mandat exclusif? C’est confier la vente de son bien à une seule agence quand un mandat simple permet de multiplier les prestataires.  Quel intérêt? Les professionnels s’accordent à dire que la vente est alors plus rapide. Et voilà pourquoi. 

 

1-  La visibilité de votre bien est décuplée

Les agences préfèrent le mandat exclusif car il leur garantira d’être payés pour leur travail. Pourtant c’est pour vous, vendeur, que cette option reste la plus intéressante ! Paradoxalement, choisir une seule agence, c’est rendre plus visible votre bien. Pourquoi ? Une mise en vitrine, un meilleur positionnement sur leur site, un plus grand panel d’outils de communication… les moyens de promotion déployés seront plus importants. Dans le cadre de l’exclusivité, nous proposons « un service complet de A à Z qui nous assure de trouver plus d’acquéreurs et de vendre plus vite », promet Nathalie Marturano, directrice de l’agence éponyme à Paris.

 

2-  C’est plus pratique pour vous

Un gain de temps et de simplicité, voilà le confort que vous offre le mandat exclusif. « Ce n’est pas évident pour les propriétaires vendeurs de gérer plusieurs agences à la fois, il faut faire plusieurs jeux de clés et il y a toujours des problèmes pour trouver des créneaux » nous confie David Pellattiero de Century 21 Fortis Immo. Par ailleurs, un unique interlocuteur garantit une totale transparence entre vous et l’agence avec qui vous communiquerez plus aisément. Ainsi, vous pourrez vous renseigner régulièrement sur l’avancée des visites, les acheteurs intéressés…

 

3- Vendre au bon prix

Choisir l’exclusivité c’est éviter un mandat simple qui s’avérera plus hasardeux et créera la confusion chez vos potentiels acheteurs. Pourquoi ? Et bien imaginez que vous trouviez le même appartement dans plusieurs agences immobilières mais avec un prix de vente différent à chaque fois. Quelle sera votre réaction ? Assurément vous vous méfierez, penserez que le bien est mal estimé et tenterez de négocier. « Dans le cadre d’un mandat exclusif, on peut vous garantir à 100% que l’on vendra au bon prix votre bien immobilier » assure David Pellattiero.

Vous êtes convaincus par le mandat exclusif? Il ne reste plus qu’à nous choisir!

 

Source: Meilleurs agents.com 5 octobre 2017

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marché immobilier : des prix et des ventes toujours en hausse

05/12/2016

Dans le quartier villages (Pasteur, Suffren, Commerce, Mairie, Saint Charles) les appartements se vendent entre 9000 et 10 000€/m² dans l'ancien.

 

Source : L'observateur - Spécial Immobilier Paris Ile de France édition novembre 2016

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Mieux vaut acheter que louer son logement

17/10/2016

Avec des taux d’intérêt au plus bas, acheter son logement devient rapidement plus intéressant que de le louer. Une étude publiée par Meilleurtaux.com dévoile le temps qu’il vous faudra pour rentabiliser votre achat dans 37 villes de France.

Acheter n’a visiblement jamais été aussi rentable qu’en 2016, par rapport à la location. C’est ce qui ressort d’une étude publiée aujourd’hui par Meilleurtaux.com qui analyse pour la troisième année consécutive l’état de santé du marché immobilier. Dans 37 villes de France, le courtier immobilier a calculé au bout de combien de temps l’achat pourrait se révéler financièrement gagnant. En prenant en compte le prix au mètre carré, les taux d’intérêt et de la taxe foncière, mais aussi le montant des loyers, le résultat est sans appel: le temps qu’il vous faudra pour rentabiliser votre achat n’a jamais été aussi court.

Seize ans, c’est la durée moyenne qu’il vous faudra patienter pour voir rentabiliser votre acquisition d’un 30 m² en France. Cela peut paraître beaucoup pour une si petite surface, mais Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com se veut encourageante à ce sujet: «Plus la surface achetée est grande, plus vite l’achat sera intéressant». En effet, l’étude qui s’est concentrée sur les biens de 70 m² revèle que l’achat de ce type de surface se révèle plus intéressant que la location après seulement 2,5 ans. Passé ce délai, le locataire commencera à perdre de l’argent dans sa location. Alors, qu’en est-il dans les différentes villes de France?

Moins de 3 ans pour rentabiliser son achat dans 27 villes de France

Comment expliquer de tels chiffres? Selon Maël Bernier «la baisse des taux d’emprunt combinée à la faiblesse du taux d’épargne augmente l’attractivité de l’acquisition sur la location». Par conséquent, les Français davantage en capacité d’investir se tournent vers l’immobilier. Ajoutez à cela le prêt à taux zéro élargi pour les primo-accédants, ceux-ci sont donc plus enclins à se lancer dans leur rêve de propriété.

6,5 ans pour gagner à l’achat d’un 70m² à Paris

Même acheter à Paris devient plus intéressant que de louer! La durée pour y rentabiliser son acquisition fond comme neige au soleil. Tandis qu’en 2015 il fallait patienter environ 14,5 ans pour gagner à l’achat de son 70 m², ce délai est désormais tombé à 6,5 ans. C’est la première fois que l’écart entre Paris et les autres villes est aussi faible. Et le constat est le même par exemple à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine): la ville est passée de 16 ans de détention requise en 2015, à seulement 5,5 ans en 2016.

Source : Le Figaro.fr Immobilier

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Les perspectives du marché immobilier résidentiel français. Conférence de presse du 06/09/2016

14/09/2016
  • Le marché immobilier résidentiel est en bonne santé : dans l’ancien, les prix augmentent sans exploser, offre et demande s’équilibrent dans les grandes villes avec des volumes partout en hausse. (...)
  • Depuis le début de l’année, Paris a vu ses prix augmenter pour la première fois depuis 2011 alors que les prix des banlieues restent stables. 
  • Mais cette bonne santé tient essentiellement à la baisse historique des taux d’intérêt qui génère une hausse massive de pouvoir d’achat et permet à plus de ménages d’envisager l’achat de leur résidence principale. La perfusion du marché par les taux bas est renforcée par le Prêt à Taux Zéro et les incitations fiscales qui profitent principalement à la construction neuve.
  • Sans baisse massive des taux et subventions gouvernementales, les prix de l’ancien auraient partout baissé en 2016 et les volumes n’auraient pas progressé.
  • Les moteurs fondamentaux que sont la santé démographique, la croissance économique et de l’emploi, et l’amélioration du cadre de vie et des infrastructures ne sont pas tous au vert et ne justifient pas la « bonne santé » du marché immobilier.
  • En mesurant la hausse de prix des 11 plus grandes métropoles françaises sur les 15 dernières années, trois groupes se distinguent : Bordeaux caracole en tête (+204%), suivi d’un peloton moyen (Paris, Lyoman, Montpellier, Lille, Toulouse, Nice, Nantes entre +164% et +127%), enfin Marseille, Rennes et Strasbourg ferment le classement avec des performances très en dessous de la moyenne (de +93% à +84%).
  • Enfin, le Grand Paris vaut une étude spécifique pour identifier les villes qui offrent les meilleures perspectives de plus-values.

(...)

  • Des prix en hausse presque partout

    Poussés par une demande encouragée par des conditions d’emprunt historiques, les prix ont tendance à augmenter… raisonnablement. Depuis le 1er janvier, nous constatons par exemple une hausse de +2,7% à Paris, +3,5% à Lyon, +2,9% à Bordeaux. D’autres grandes villes comme Rennes (+0,1%), Lille (+0,6%) ou Montpellier (+0,4%) progressent moins vite. Strasbourg (-3%), Marseille (-1,1%) et Nice (-0,2%) échappent à la tendance générale.
    En Ile-de-France, la situation est un peu particulière, la hausse constatée à Paris s’estompe en proportion de l’éloignement de la capitale. Les départements limitrophes (92, 93, 94) progressent alors que les prix diminuent en Grande Couronne.

  • Perspectives de plus-values dans les plus grandes villes de France

    En analysant en détail pour chaque ville, la santé démographique, la dynamique de l’emploi et les projets d’amélioration du cadre de vie et des infrastructures, MeilleursAgents.com a établi le classement des grandes villes de France selon leurs perspectives de plus-values.

     

    Indice de liquidité immobilière - MeilleursAgents

  • Une situation particulière : Le Grand Paris

    L’évolution des prix à Paris au cours des 15 dernières années a montré des écarts de performance considérables d’un arrondissement à l’autre. Les arrondissements qui offrent traditionnellement un cadre de vie confortable (XVI, VIII, XV, V, VI, VII) ont vu leurs prix progresser plus faiblement. Moins de 100% pour le XVIème et moins de 150% pour les VIII, XV, V, VI, VII . Les prix des autres arrondissements ont monté plus fortement et en particulier les Xème et XVIIIème qui ont bénéficié d’importants travaux d’amélioration du cadre de vie et ont progressivement attiré une population plus jeune et plus aisée.

     

    Indice de liquidité immobilière - MeilleursAgents

    En 15 ans, cette amélioration du cadre de vie a entraîné une sur-performance de 60 à 90% dans certains arrondissements par rapport à la moyenne parisienne.
    En Ile-de-France, les différences de hausse de prix par zones révèlent aussi d’importantes mutations. Certaines villes (Pantin, Montreuil, Montrouge) ont connu des hausses supérieures à 200% sur 15 ans (triplement des prix) alors que d’autres (Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud, Fontenay-aux-Roses) ont vu leur prix progresser de moins de 150% voire moins de 100%.
    En banlieue, la connexion à Paris par les transports (Métro…) s’ajoute à l’amélioration du cadre de vie pour creuser des écarts encore plus importants.

​Source : MeilleursAgents

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Primo-accédants : un retour à confirmer

23/05/2016

C'était quasiment une espèce en voie de disparition… Les primo-accédants, qui représentaient 55% des acheteurs en 2010, n'assuraient plus que 35% des transactions en 2014.  « La montée des prix de l'immobilier, la suppression du PTZ dès 2012 et l'insolvabilité croissante les avaient dissuadés de tout projet immobilier », analyse Philippe Taboret, le directeur général adjoint de Cafpi. « Une situation d'autant plus inquiétante que les jeunes sont le moteur du marché immobilier ». Quelques mois plus tard, renversement de tendance. Dans son baromètre du mois de mars, le courtier en immobilier note un retour des primo-accédants dans le total des contrats négociés sur l'ensemble du territoire. «Ils viennent de repasser la barre des 40% de notre clientèle. Si tout va bien, la barre des 45% sera franchie sous peu et leur proportion pourrait revenir à 50% à la fin de l'année. Ce serait alors un très bon signe ».

C'est d'abord l'effet de la baisse des taux d'intérêt. « Les crédits immobiliers à 20 ans se négocient désormais au taux fixe moyen de 2,04% et cela dope le pouvoir d'achat : pour une mensualité de 1 000 euros, on peut emprunter près de 22% de plus qu'en janvier 2012, quand le taux moyen était de 4,05%. Et sur la durée, le prêt coûtera 35.606€ de moins ! », calcule Philippe Taboret. Dans le même temps, les prix ont connu une baisse importante, avant de se stabiliser pratiquement partout.  Il manquait un coup de pouce, à effet multiplicateur : c'est exactement le rôle que joue le prêt à taux zéro. De l'argent gratuit à rembourser plus tard, un moyen d'emprunter plus pour acheter mieux
En plus d'aider à financer la construction d'une maison ou l'acquisition d'un logement neuf, il permet depuis le 1er janvier, d'investir dans l'ancien sur tout le territoire (sous réserve de travaux de rénovation). « Dans une région comme le Centre, où les prix ne sont pas très élevés, il est clair que le PTZ élargi dans l'ancien agit comme un booster, d'autant que le prix des travaux n'est pas très élevé », analyse Jacky Chapelot.

Le PTZ s'adresse aux personnes qui achètent leur résidence principale ou un logement qui le deviendra un an après la fin des travaux ou au moment du passage à la retraite. Dans ce dernier cas, les futurs retraités, qui empruntent aujourd'hui à taux zéro, disposent d'un délai de six ans pour s'installer dans leur logement. Ajoutez à cela la possibilité de louer ce même logement pendant cette période, le PTZ a de quoi séduire une large couche de population. Dernier argument, et pas des moindres, la loi considère comme potentiel primo-accédant, tout investisseur n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. S'il a été locataire au cours des 24 derniers mois, un ancien propriétaire se retrouve considéré comme primo-accédant. Il en va de même du propriétaire d'une résidence secondaire ou de tout autre investissement locatif, sous réserve de satisfaire aux conditions de ressources.
« A ces éléments concrets, il convient d'ajouter un changement d'attitude des jeunes acheteurs », estime Philippe Taboret. « Ils ont vu dans ces nouvelles aides de l'Etat et ces mouvements du marché, un message plus positif de l'avenir. L'envie de s'installer est revenue d'autant que de nouveaux indicateurs plus optimistes, tels que le retour de la croissance, si faible soit-il, ont fait leur apparition ».

Restent Paris, Lyon ou encore Bordeaux, une des rares villes où les prix ont continué d'augmenter, où il est devenu difficile de trouver un logement à un tarif accessible, dans l'ancien comme dans le neuf.
L'objectif du gouvernement est de distribuer 120.000 prêts à taux zéro en 2016, contre 60 à 70.000 en 2015.

Source : Expression n° 50 mai juin 2016

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Les taux de crédit immobilier tombent sous les 2%

07/04/2016

Les taux de crédit immobilier sont désormais estimés à 1,97 % en moyenne, toutes durées confondues. L’ancien est plus impacté que le neuf.

Déjà les courtiers en crédit immobilier l’annonçaient. Mais cette fois-ci, c’est l’Observatoire Crédit Logement / CSA qui le rapporte. Les taux tombent sous la barre symbolique des 2% en mars 2016 pour atteindre les 1,97 % toutes durées confondues, hors assurances. Un niveau jamais atteint à ce jour. "La baisse des taux qui avait déjà été rapide durant les premiers mois de 2016 connait une accélération remarquable en mars. D’ailleurs, jamais depuis la fin des années 40 les taux des crédits immobiliers ne s’étaient établis à un aussi bas niveau", assure l’observatoire. Le marché de l’ancien est plus touché que celui du neuf, et passe à 1,93 % en moyenne en mars 2016, soit 31 points de base en moins depuis le mois d’octobre 2015.
  Mars 2016 Février
2016
Janvier 2016 Décembre 2015 Novembre 2015
 
Taux moyen
toutes durées confondues
1,97 % 2,09 % 2,15 % 2,20 % 2,20 %
Taux moyen sur le marché de l'ancien toutes durées confondues 1,93 % 2,08 % 2,15 % 2,18 %  2,20 % 
Taux moyen  sur le marché de neuf toutes durées confondues 2,12 % 2,19 % 2,24 % 2,23 % 2,28 %
Taux moyen sur le marché
des travaux

toutes durées confondues
2 %
2,05 %
2,21 % 2,24 %  2,19 %

Sur le marché du neuf, les taux s’établissent en moyenne à 2,08 %. Quant à celui des travaux, il arrive à 2 % en moyenne. D’après l’observatoire Crédit Logement / Csa les astres économiques sont réunis pour maintenir de tels niveaux. Les taux des OAT sont revenus leurs échelons d’avant la crise grecque, au printemps 2015. La politique menée par la Banque centrale européenne va dans le bon sens. Sans oublier "les pratiques des établissements de crédit qui comme chaque année, avec l’arrivée du printemps, améliorent leurs offres commerciales", rappelle le Crédit Logement / CSA.  

Des incitations pour attirer les primo-accédants

Toutes les durées d’emprunts sont concernées par cette baisse généralisée. Elles se maintiennent à un niveau élevé (environ 17,5 ans en moyenne) permettant ainsi, selon l’observatoire, "à tous les ménages de rentrer sur le marché de l’accession, sur des durées longues, sans que cela ne les pénalise."

Une situation qui, associée aux dispositifs régionaux et gouvernementaux comme le prêt à taux zéro ou le dispositif Pinel dans le neuf, permet aux jeunes qui en ont les moyens de devenir propriétaire.

Source : Explorimmo

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Situation du marché immobilier au 1er mars 2016

08/03/2016

Evolution des prix immobiliers 1er mars 2016

79ème Baromètre MeilleursAgents – Points clés :

  • La baisse des taux reprend (-0,2% en février) et dope les moyens des acquéreurs
  • Cette stimulation intervient alors que le marché aborde sa saison haute où primo accédants, investisseurs et familles sont présents
  • Ces deux facteurs font monter les prix ou atténuent la baisse dans un contexte toujours déficitaire en acheteurs solvables
  • La hausse des volumes de transactions est réelle mais les conditions d’une reprise durable ne sont toujours pas présentes

Évolution des prix à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes

À Paris, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en février par rapport à janvier 2016. La hausse est de +0,4% dans les Hauts-de-Seine, compensée par la baisse de -0,2% constatée en Seine-Saint-Denis. En moyenne les prix en Petite Couronne ont augmenté de +0,2% en un mois. La Grande Couronne, moins recherchée, a vu ses prix baisser de -0,3%.

Evolution des prix immobiliers à Paris

 

Saisonnalité des grandes surfaces

Comme tous les ans, le début de l’année est marqué par une augmentation de l’activité sur les grandes surfaces (3 pièces et plus). Les familles cherchent dès maintenant leur nouvelle résidence pour être prêtes dès la fin de l’année scolaire en préparation de la prochaine rentrée de septembre. À Paris, par exemple, les grands appartements ont vu leurs prix augmenter de +0,4% en février après un mois de janvier plus calme (+0,1%).

A l’inverse, les petites surfaces (studios et 2 pièces) dont les prix avaient sensiblement augmenté (+0,6%) en janvier voient cette tendance s’atténuer (+0,2% en février). Néanmoins, le début d’année et, plus généralement, le premier semestre, sont des périodes favorables qui incitent tous les types d’acheteurs (familles, primo-accédants, investisseurs…) et les vendeurs à être actifs sur le marché.

Une augmentation des volumes à relativiser

La chambre des notaires de Paris a publié récemment des chiffres montrant une forte progression du nombre de transactions réalisées en 2015. Au total, 176 000 logements neufs et anciens ont ainsi été vendus en Île-de-France en 2015, soit 26 000 de plus (+ 17 %) que l’année précédente. Cette hausse des volumes concerne même les grandes maisons et les grands appartements.

Si nous constatons, avec les notaires, cette augmentation des volumes, nous devons tempérer ces résultats. En effet, l’augmentation de la population francilienne explique en très grande partie cette progression du nombre de ventes. Même avec 17% d’augmentation, le marché est encore loin d’atteindre les niveaux de ces meilleures années.

Au niveau national, le nombre de transactions a atteint 803 000 en 2015 sur l’ensemble du territoire, soit une progression de +15,7% par rapport à 2014 selon les notaires.

Cette belle performance doit, elle aussi, être tempérée. Compte tenu de l’augmentation de la population française, il faudrait atteindre environ 900 000 transactions par an pour retrouver la fluidité maximum du marché.

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Le marché immobilier stimulé par la baisse des taux d'intérêt

03/03/2016

Les taux d’emprunt à 20 ans ont baissé en moyenne de 0,2% en février, les banques repartant à la conquête de nouveaux clients. Selon MeilleursAgents, ces conditions de crédit "exceptionnelles" contribuent à la dynamique du marché.

Les conditions d’emprunt "exceptionnelles" en France soutiennent l'immobilier en ce début d’année, dans un marché qui "aborde sa saison haute où primo accédants, investisseurs et familles sont présents", a déclaré hier MeilleursAgents dans son dernier baromètre mensuel.

Les taux d’emprunt à 20 ans ont en moyenne baissé de -0,2% en février par rapport à janvier, ce qui se traduit mécaniquement par un gain de pouvoir d’achat pour les acquéreurs. "Cela leur permet d’acheter 1,6% de surface en plus au même prix ou alors de supporter une hausse des prix de 1,6% sans conséquence sur leur mensualité", a souligné le professionnel.

Sur le mois écoulé, les prix à Paris ont augmenté en moyenne de 0,3% par rapport à janvier avec une hausse est de 0,4% dans les Hauts-de-Seine, néanmoins compensée par la baisse de 0,2% constatée en Seine-Saint-Denis.

source : La vieimmobiliere

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Location meublée : les équipements obligatoires

16/02/2016

Jusqu’à présent, aucun texte de loi ne donnait de liste précise des meubles considérés comme indispensables à la vie courante dans une location meublée. Ce sont donc les tribunaux qui, au fils du temps, avaient établi la liste de ce mobilier. Désormais, le décret du 31 juillet 2015 (n° 2015-981) cadre les choses. Il inventorie les meubles qui doivent permettre au locataire de dormir, manger et vivre, décemment dans un logement. Depuis le 1er septembre, les bailleurs qui signent un contrat pour une location meublée doivent donc veiller préalablement à ce que le logement comporte au minimum l’ensemble des meubles figurant sur la liste publiée du 05 août. Chaque pièce doit etre équipée de mobilier en rapport avec sa destination et comporter au minimum les éléments suivants :

  • Une literie comprenant une couette ou une couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes,
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C,
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement,
  • Des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Prévue par la loi Alur, la publication (tardive) de cette liste n’apporte aucune nouveauté mais elle constitue toutefois un petit rappel du minimum obligatoire

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Le prêt à taux zéro assoupli et étendu à l’ensemble du territoire

22/01/2016

Le prêt à taux zéro assoupli et étendu à l’ensemble du territoire

Réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, le prêt à taux zéro (PTZ) permet d’emprunter jusqu’ à 89 700 € sans intérêt. A compter du 1er janvier 2016, il devrait être assoupli. Si le projet de loi de finances pour 2016 est en voté en l’état, le PTZ pourra financer jusqu’à 40% de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, contre 26% auparavant. Davantage de ménages seront susceptibles d’en bénéficier, grâce à la hausse des plafonds de revenus (voir tableau). Le différé de remboursement pourrait être rallongé allant de 5 à 15 ans (contre de 0 à 14 ans dans la version antérieure du PTZ). Enfin, le PTZ dans l’ancien sera accessible partout en France (en 2015, seules 6 000 communes rurales étaient concernées). En revanche, la part de travaux exigée demeure échangée : 25% au moins du coût de l’opération

PLAFONDS DE RESSOURCES POUR BENEFICIER DU PTZ

Célibataire

                           

En 2016

37 000 €

30 000 €

27 000 €

24 000 €

En 2015

36 000 €

26 000 €

24 000 €

22 000 €

Couple avec 2 enfants

En 2016

74 000 €

60 000 €

54 000 €

48 000 €

En 2015

72 000 €

52 000 €

48 000 €

44 000 €